Jos kiinteistö on rakenteilla, onko sen omistaja sen "käytössä"? Tämä on vaikeaselkoinen mutta tärkeä kysymys, jota Pohjois-Carolinan hovioikeus käsitteli äskettäinHighwater aurinkovalitus koskien aurinkosähkölaitteiden 80 %:n kiinteistöverovapautustaGS 105-275(45). Tuomioistuimen vastaus oli kyllä, rakentaminen lasketaan poissulkemisen edellyttämäksi käyttötarkoitukseksi.
Tällä päätöksellä voi olla suuria seurauksia koko osavaltiossa kahdesta syystä. Ensinnäkin useimmat vapautukset edellyttävät, että omistaja käyttää omaisuutta vapautettuun tarkoitukseen. Toiseksi paikalliset veroviranomaiset ovat pitkään olettaneet, että rakenteilla olevaa omaisuutta ei käytetty verovapaaseen tarkoitukseen. JosHighwater aurinkoPäätös pakottaa maakunnat muuttamaan tätä käytäntöä kaikkien käyttövaatimuksen sisältävien vapautusten ja poissulkemisten osalta, monet muut kiinteistöt ovat oikeutettuja erityiseen kiinteistöverokohteluun koko osavaltiossa tulevina vuosina.
Ennen kuin käsittelen tapauksen mahdollisia seurauksia, tässä on nopea pohdiskelu käyttövaatimuksista.
Useimmat Pohjois-Carolinan kiinteistöverovapautukset ja - poikkeukset sisältävät sekä omistus - että käyttövaatimukset . Ei riitä, että kiinteistön omistaa hyväntekeväisyysjärjestö tai yksityinen korkeakoulu tai moskeija, jotta kiinteistö voidaan myöntää hyväntekeväisyyteen tai koulutukseen tai uskonnolliseen poikkeukseen. Näiden omistajien on myös käytettävä tätä omaisuutta hyväntekeväisyyteen, koulutus- tai uskonnolliseen tarkoitukseen.
Käyttövaatimukseen on muutamia poikkeuksia, joista suurin on valtion kiinteistövapautusGS 105-278.1. Tämä vapautus koskee kaikkea valtion omaisuutta riippumatta siitä, miten sitä käytetään. Valtion omaisuus, joka on tyhjillään tai joka on vuokrattu kaupallisille yhteisöille, on edelleen vapautettu verosta, vaikka sitä ei ehkä käytetä valtion tarkoituksiin.
Mutta se on poikkeus, ei sääntö. Yleensä tyhjiin tai toiselle käyttäjälle vuokrattuihin kiinteistöihin ei voida soveltaa suuria (uskonnollinen, koulutus ja hyväntekeväisyys) poikkeuksia.
Asiassa kyseessä oleva aurinkosähkön poissulkeminenHighwater aurinkovalitus noudattaa yleissääntöä ja siinä on käyttövaatimus. G.S. 105-275(45) toteaa, että sen 80 prosentin poissulkeminen koskee "laitteitakäytettysuoraan ja yksinomaan aurinkoenergian muuntamiseen sähköksi." (painotus lisätty)
Highwater Solar sai päätökseen 20 hehtaarin aurinkopuistoasennuksensa Waynen piirikunnassa (kuvassa yllä) vuoden 2016 puolivälissä. MuttaPoikkeus- ja poissulkemiskelpoisuus määräytyy listautumispäivänä 1. tammikuuta alkaen. Koska Highwater Solarin laitteet eivät muuntaneet aurinkoenergiaa sähköksi 1. tammikuuta 2016 alkaen, Wayne County hylkäsi yhtiön vuoden 2016 poissulkemispyynnön. Toisin sanoen Wayne County päätti, että rakenteilla olevat aurinkosähkölaitteet eivät täyttäneet GS 105-275(45) käyttövaatimusta.
On reilua sanoa, että Wayne Countyn päätös heijastaa Pohjois-Carolinan enemmistön näkemystä siitä, lasketaanko keskeneräinen rakentaminen kiinteistöverovapautusten oikeutetuksi käyttötarkoitukseksi. Itse asiassa kahdeksan muuta maakuntaa (Alamance, Bertie, Bladen, Greene, Harnett, Robeson, Rockingham ja Vance) teki saman päätöksen kuin Wayne County vuoden 2016 poissulkemishakemuksista lainkäyttöalueillaan, jotka olivat rakenteilla 1. tammikuuta alkaen. , 2016.
Kaikista yhdeksästä näistä hylätyistä poissulkemishakemuksista valitettiin ja yhdistettiin yhdeksi tapaukseksi kiinteistöverolautakuntaan, joka teki jaetun päätöksen aurinkosähköyhtiöiden hyväksi. Maakunnat valittivat sitten hovioikeuteen, joka maaliskuussa 2019 vahvisti kiinteistöverokomission päätöksen. Huhtikuussa 2019 Pohjois-Carolinan korkein oikeus hylkäsi kreivikuntien uudelleentarkastelupyynnön, mikä tarkoittaa, että muutoksenhakutuomioistuimen päätös, jolla poikkeukset myönnettiin, on lopullinen.
Muutoksenhakutuomioistuin perustui pääasiassa 60 vuotta vanhaan Pohjois-Carolinan korkeimman oikeuden tapaukseen,Seminary, Inc. vastaan Wake County, 251 N.C. 775 (1960), jossa korkein oikeus päätteli, että meneillään oleva seminaarikahvilan rakentaminen kelpuutettiin opetuskäyttöön kiinteistöverosta vapauttamisen kannalta.
SeuraamallaSeminaarihovioikeus katsoi ennakkotapauksessa, että kiinteistö, johon aurinkosähkölaitteita oli asennettu listalleottopäivänä, käytettiin G.S. 105-275(45) edellyttämällä tavalla, joten se täytti 80 prosentin poissulkemisen vaatimukset.
Oliko tämä oikea tulos?
Ottaen huomioon vuoden 1960 korkeimman oikeuden ennakkotapauksenSeminaari,on vaikea sanoa, ettäHighwater aurinkoon väärin. Mutta vain neljä vuotta sitten hovioikeus teki päinvastaisen päätöksenRe: Wienin baptistikirkko, tapaus, joka koskee osittain valmistunutta kirkkorakennusta. Tuomioistuimen päätös tuossa tapauksessa evätä vapautus keskeneräiselle rakentamiselle johti siihenYleiskokous muuttaa G.S. 105-278.3, uskonnollisen vapautuslain, kattamaan nimenomaisesti rakenteilla olevat maat ja rakennukset.
Yleiskokouksen päätös muuttaa yhtä poikkeussääntöä – mutta ei muita – koskemaan nimenomaisesti käynnissä olevaa rakentamista oli hieman omituinen. Tarkoittiko se, että nuo muut, muuttumattomat vapautussäännöt eivät edelleenkään kata keskeneräistä rakentamista? Koska jos yleiskokous todella halusikaikkipoikkeukset kattamaan keskeneräisen rakentamisen, niin eivätkö he olisi lisänneet tämän kielen kaikkiin poikkeuksiin eivätkä vain uskonnolliseen poikkeukseen?
Enemmän tukea väitteelle, jonka mukaan vapautusten pitäisi koskea keskeneräistä rakentamista vain silloin, kun kyseessä oleva laki niin nimenomaisesti koskee, löytyyG.S. 105-275(8). Tässä säännöksessä mainitut neljä pilaantumisen valvontaa/kierrätystä koskevaa poikkeusta kattavat kaikki nimenomaisesti rakenteilla olevan kiinteistön ja asennettavan henkilökohtaisen omaisuuden. Jos yleiskokous halusi, että kaikki poikkeukset kattavat keskeneräisen rakentamisen, kutenSeminaariehdottaa, miksi se katsoisi tarpeelliseksi lisätä G.S. 105-275(8) kieltä, joka kattaa nimenomaisesti meneillään olevan rakentamisen? Se, että keskeneräisen rakentamisen kieli on olemassa joissakin poikkeuksissa, mutta ei kaikissa, näyttää viittaavan siihen, että yleiskokous halusi vain joitain poikkeuksia eikä kaikkia kattamaan käynnissä olevaa rakentamista.
Sitten taas,Wienin baptistipäätös jätettiin huomiottaSeminaariennakkotapaus, jonka mukaan keskeneräinen rakentaminen oli oikeutettu kiinteistöverovapautukseen. Voi ollaWienin baptistioli yksinkertaisesti väärässä, ja yleiskokous halusi korjata tämän virheen, mutta ei katsonut tarpeelliseksi muuttaa muita vapautussääntöjä, koskaSeminaaritapauksessa oli jo todettu, että ne kattoivat käynnissä olevan rakentamisen.
Lopputulos on, että meillä on kaksi äskettäin epäjohdonmukaista hovioikeuden asiaa, yksi vanha korkeimman oikeuden tapaus ja yksi rajoitettu lakimuutos koskien käynnissä olevaa rakentamista.
Sekaannusta lisää se, ettäHighwater aurinkotapaus oli julkaisematon mielipide. Kuten SOG-kollegani Jonathan Holbrook on kirjoittanuttässä, vetoomustuomioistuin voi määrittää lausunnon julkaisemattomaksi, kun "valitus ei sisällä uusia oikeudellisia periaatteita" ja "ei olisi arvokasta ennakkotapauksena".
Vaikuttaa oudolta, että hovioikeus tekee tämän päätöksenHighwater aurinkomielipide, kun hovioikeuden kanta oli olennaisesti samasta asiasta vain muutama vuosi sittenWienin baptisti. Tarkoittaako tämä sitä, että hovioikeus katsoi johtopäätöksen?Highwater aurinkoei luonut uutta lakia, koska asia oli jo pitkään ratkaistu vuoden 1960 korkeimman oikeuden päätökselläSeminaari?Vai eikö hovioikeus halunnut, että sen aurinkosähkön poissulkemista koskevaa päätöstä käytetään ennakkotapauksena muille poikkeuksille ja poikkeuksille? Emme koskaan saa tietää, koska hovioikeus ei tarjoa selityksiä sille, miksi se päättää merkitä mielipiteet julkaisemattomiksi.
Miten veroviranomaisten tulisi tulkita tämä monimutkainen oikeudellinen tarina?
Yksi selvä johtopäätös, jonka voimme tehdä siitäHighwater aurinkoG.S. 105-275(45) aurinkosähkön poissulkeminen kattaa nyt laitteet, jotka ovat rakenteilla listalleottopäivänä. Jatkossa mielestäni olisi viisasta, että kaikki maakunnat, ei vain yhdeksän tähän vetoomukseen osallistuvaa maakuntaa, hyväksyisi rakenteilla olevien aurinkosähkötilojen poissulkemishakemukset 1. tammikuuta alkaen.
Tarkoittaako tämä sitä, että maakuntien tulee myöntää hyvityksiä G.S. 105-381:n mukaisesti veronmaksajille, joilta evätty G.S. 105-275(45) -poikkeukset rakenteilla olevista aurinkovoimaloista aiempina vuosina? En usko. Nämä veronmaksajat luopuivat oikeudestaan valittaa hakemustensa hylkäämisestä, koska he eivät jatkaneet valituksia läänin tasa- ja uudelleentarkastelulautakuntiin ja sen ulkopuolelle. Vuoden 1997Ammons v. Wake Countytapaus edustaa väitettä, jonka mukaan seuraavana vuonna tehty oikeudellinen päätös, jonka mukaan vapautushakemuspäätös edelliseltä vuodelta oli virheellinen, ei oikeuta hyvitykseen G.S. 105-381:n mukaisesti.
Mutta 64 000 dollarin kysymys on tämä: OnkoNousuvesiSolar päätös tarkoittaa sitäkaikkikiinteistöveron vapautukset ja poikkeukset kattavat nyt keskeneräisen rakentamisen?
Mielestäni vastaus on kyllä. Jos keskeneräinen rakentaminen on aurinkosähkön poissulkemisen alaista käyttöä, näyttää todennäköiseltä, että keskeneräinen rakentaminen merkitsisi käyttöä myös muihin poikkeuksiin tai poikkeuksiin. Muista, meillä on joSeminaari60-vuotias korkein oikeus katsoo, että vaikka monet maakunnat ovat jättäneet sen huomiotta käytännössä ja muutoksenhakutuomioistuinWienin baptistitapaus - päätyi samaan johtopäätökseen koulutusvapautuksen yhteydessä kuinHighwater aurinkolausunnon teki aurinkosähkön ulkopuolelle.Seminaarivalvoo lakia, ellei korkein oikeus käsittele asiaa uudelleen.
Paras lähestymistapa kaikille maakunnille on omaksua laaja tulkintaHighwater aurinkotapauksessa ja päätellä, että käyttövaatimusminkä tahansavapautus tai poissulkeminen täyttyy keskeneräisellä rakentamisella. Ellei tietenkään, jos kyseinen laki sisältää kieltä, joka nimenomaisesti sulkee pois keskeneräisen rakentamisen. Olettaen, että näin ei ole, jos oikeutettu verovelvollinen omistaa maata, jolle se on aloittanut rakentamisen 1. tammikuuta alkaen, läänin tulisi hyväksyä vapautushakemus kyseiselle maalle ja osittain valmiille rakentamiselle tulevalle verovuodelle.
